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構建便民利民的不動產登記程序
來源:葫蘆島市不動產登記中心  發布:葫蘆島市不動產登記中心  點擊:2064  發布時間:2017-12-23 10:48:54

       在整個不動產統一登記的立法過程中,對不動產登記程序的規定是最重要,也是最關鍵的問題。只有構建一整套真正便民利民的不動產登記程序,才能有效節約不動產交易成本,提高交易效率,從根本上保證登記的及時、準確,維護登記簿的公示與公信力,保護不動產權利人的合法權利。

  正因如此,國務院頒布的《不動產登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)用第三章專章、9個條文對不動產登記的程序作出了規定,占整體條文數的1/4。之后國土資源部頒布《不動產登記暫行條例實施細則》(以下簡稱《細則》)對不動產登記程序中的具體問題作出了詳盡的規定。一方面,《細則》第三章“不動產登記程序”規定了不動產登記程序中共性的問題,如申請的主體、登記機構查驗的內容、實地查看的具體情形、公告的方式與內容、不動產權證書和登記證明的發放情形等。這些規定適用于所有依申請的登記;另一方面,《細則》第四章“不動產權利登記”和第五章“其他登記”,分別對各種不動產權利的首次登記、轉移登記、變更登記、注銷登記,以及預告登記、異議登記、更正登記和查封登記等四類其他登記的具體程序,作出了詳盡而細致的規定。

  《細則》關于不動產登記程序的規定,充分體現了便民利民的思想,有效貫徹落實了《條例》第一條“方便群眾申請登記”的立法目的。

  共享信息,申請更便利

  通過信息共享機制確保不動產交易與登記的銜接,方便群眾申請登記

  在不動產統一登記之后,為了更好地銜接不動產交易管理與不動產登記之間的關系,貫徹中央領導“讓信息多跑路,群眾少跑腿”的指示,《細則》依據《條例》的有關規定,明確要求不動產登記機構應當與不動產交易機構建立不動產登記信息與交易信息互聯共享機制,確保不動產登記與交易有序銜接。不動產交易機構應當將不動產交易信息及時提供給不動產登記機構。不動產登記機構完成登記后,應當將登記信息及時提供給不動產交易機構。這樣一來,群眾就無需在不動產交易管理機構與不動產登記機構辦兩道手續。

  細化材料,準備更便捷

  細化每一類登記的適用情形及申請材料,使群眾在申請登記時有章可循

  《細則》對每一類具有登記能力的不動產權利的首次登記、轉移登記、變更登記、注銷登記所適用的具體情形都一一作出了規定。群眾依據這些規定,可以非常清楚地知道自己應當申請何種類型的登記。就每一類具體登記類型,當事人應當提交的申請材料,《細則》也進行了詳細列舉。群眾在申請登記之前,可以依據《細則》的相關規定,準備齊全相應的申請材料。

  平穩過渡,舊證無需換

  保證統一登記的平穩過渡,確認原有證書的效力,禁止登記機構強制換證

  在我國不動產統一登記之前,我國的不動產是由不同的登記機構依據不同的法律和行政法規,頒發不動產權屬證書。例如:土地登記機構頒發集體土地所有證、國有土地使用證、集體土地使用證;房屋登記機構頒發房屋所有權證、房屋共有權證、房地產權證、房屋他項權證等;農業行政管理部門頒發土地承包經營權證、林權證、草原使用證;海洋行政管理部門頒發海域使用權證、無居民海島使用權證等。為了不給群眾制造麻煩,《細則》明文規定,在細則施行前,各類不動產登記機構依法核發的各類不動產權屬證書繼續有效。不動產登記機構不得強制要求不動產權利人更換不動產權屬證書。因此,在不動產統一登記之后,廣大人民群眾依然可以持原有的不動產權屬證書直接申請相應的登記。

  簡化手續,補辦無負擔

  簡化不動產權屬證書的補辦手續,切實方便群眾

  當不動產權屬證書或者不動產登記證明出現遺失、滅失的情況,權利人都會向登記機構申請補發。然而,在以往的不動產登記實踐中,一些不動產登記的規章和地方性法規都要求不動產權利人申請補發時,必須在當地公開發行的報刊甚至是指定的報刊上刊登遺失、滅失的聲明。這種規定既無太大的實際效用,也極大地增加了不動產權利人的負擔。鑒于此,《細則》明確規定,不動產權屬證書或者不動產登記證明遺失、滅失,不動產權利人申請補發的,只要由不動產登記機構在其門戶網站上刊發不動產權利人的遺失、滅失聲明即可。

  設計科學,公證不強制

  與公證制度有效銜接,充分尊重廣大人民群眾意愿

  《條例》和《細則》均未規定強制公證的事項。為在不增加群眾經濟負擔的情況下,使登記機構有效審核相應登記材料,確保登記的真實準確,《細則》與現有公證制度進行了很好銜接,給予群眾充分的選擇自由。例如:在申請人處分不動產而無法親自申請,需委托他人代為申請的情況下,可選擇辦理委托公證,也可在登記機構工作人員見證的情況下當場出具授權委托書。對群眾因繼承、遺囑取得房屋而申請登記的,也不強制要求辦理繼承權公證或遺囑公證,而可由申請人提交證實被繼承人死亡的材料、遺囑、全部法定繼承人的基本情況以及與被繼承人的親屬關系材料等文件,向登記機構證明自己享有繼承權或遺囑是真實有效的。再如:對于父母以外的監護人處分未成年人不動產而申請登記的情形,《細則》規定,有關監護關系的材料既可以是人民法院指定監護的法律文書,也可以是經過公證的對被監護人享有監護權的材料或者其他材料。

  首次登記,政府來承擔

  規定由政府負責獲取農村不動產權利首次登記的權屬來源、調查登記材料,避免增加廣大農民的負擔

  因種種原因,我國農村的不動產登記率較低。實踐中,大量的農村不動產權利如集體土地所有權、宅基地使用權、集體建設用地使用權、土地承包經營權等,都未辦理過首次登記。為減輕廣大農民的經濟負擔,《細則》明確規定,市、縣人民政府可以根據情況對本行政區域內未登記的不動產,組織開展集體土地所有權、宅基地使用權、集體建設用地使用權、土地承包經營權的首次登記。對于辦理這些不動產權利的首次登記所需的權屬來源、調查等登記材料,由人民政府有關部門組織獲取。也就是說,相關費用無須不動產權利人負擔,而是由人民政府有關部門來承擔。

  (本文作者系清華大學法學院副教授)
 

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