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設立“撤銷登記”的必要性及其適用情形
來源:葫蘆島市不動產登記中心  發布:葫蘆島市不動產登記中心  點擊:2221  發布時間:2017-12-23 11:17:49

不動產登記是指依當事人申請將不動產權利記載于登記簿的行為,屬于行政確認行為,而行政行為有設立、變更、撤銷、更正、注銷等情形。登記的設立、變更、更正、注銷在《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》(以下簡稱《細則》)中均有規定,唯獨登記的撤銷未有涉及。對于錯誤的登記行為,不僅會有更正的必要,也會有撤銷的必要,二者都是對登記成立時存在瑕疵的補救措施。本文就撤銷登記的性質及效力、實踐中的適用情形、需要注意的問題等做簡要闡述。

  撤銷登記的性質及效力

行政行為的撤銷,是指有關國家機關認為已經發生法律效力的行政行為在成立時存在瑕疵,按照一定的程序依職權或依申請做出撤銷決定,使其原則上自此不具有法律效力的行為。與設立登記、更正登記等不動產登記類型一樣,撤銷登記也是由登記機構按一定的程序行使,撤銷針對的是登記成立時存在瑕疵的行為。撤銷登記后,原登記形成的物權被解除,登記簿記載的權利恢復原狀。

需要指出的是,撤銷登記一般是在權利主體的認定有誤時才啟動,如果權利主體以外的因素有誤,可采用更正登記予以糾正。

  實踐中的適用情形

  撤銷行政行為可以由有權機關依據法定職權主動做出,也可以因行政相對人不服提出復議或訴訟請求后憑生效法律文書做出。不動產登記撤銷因此可以依申請或依職權啟動,依申請即由申請人提起行政復議或訴訟后憑生效法律文書申請撤銷登記,依職權撤銷則由登記機構在自我認定登記有誤的前提下啟動撤銷登記。《行政訴訟法》第70條規定,行政行為有下列情形之一的,人民法院判決撤銷或者部分撤銷,并可以判決被告重新做出行政行為:()主要證據不足的;()適用法律、法規錯誤的;()違反法定程序的;()超越職權的;()濫用職權的;()明顯不當的。就不動產登記而言,從減少訟累、節約行政資源考慮,以下常見情形參照司法判決標準可適用于依職權撤銷登記。

  主要證據不足。一是原登記時的主要證據不足。國有建設用地首次登記的權源證明是土地合同等來源材料,如果缺失這樣的材料而僅依申請人申報予以登記,則為證據嚴重不足,應予撤銷;國有建設用地上開發的商品房未經規劃驗收合格就予以首次登記,則也是主要證據不足,應予撤銷。二是原登記存在申請不實。共有房產本該由共有人共同申請轉移登記卻缺失其中的共有人,特別是登記簿上已記載不動產存在共有人的情況下,受讓方應當查知所受讓的不動產為共同共有性質,仍然存在未有全體共有人共同申請轉移登記的事實,這明顯侵犯了部分共有人的利益,屬于申請不實,應予撤銷登記。三是被有權機構認定為主要證據無效或不實。盡管不動產已經登記,但買賣雙方如發生合同糾紛通過民事訴訟或仲裁認定用于轉移登記的合同是無效的,則當初登記時的主要證據被推翻,意味著登記基礎原因喪失,則登記也應予撤銷。

  適用法律法規錯誤。不同的不動產類型,特別是集體土地和國有土地及其附著物的登記在適用的法律法規方面存有一定差異。如,宅基地及其上房屋出售給城市居民并辦理了登記,則為國務院規范性文件所明文禁止,應予撤銷;經濟適用房未滿五年不能上市流通,如果登記機構按商品房交易規則辦理了上市轉移登記,則亦屬于適用法律錯誤,同樣應予撤銷。

  嚴重違反法定程序。程序正確是登記無誤的必要前提,只要程序有誤,登記一般均認定為違法,但考慮到登記的公信力、公定力,如果是輕微程序錯漏,應允許登記機構通過更正方式予以補正。例如,在未收回原權證的情況下辦理轉移登記過程中遺漏公告作廢證書這一程序,因為登記的結果是正確的,而且轉移登記是買賣雙方的共同意愿,證書是否公告作廢并不影響轉移的效力,所以完全可以通過后補公告程序以糾正程序的瑕疵。但有些程序卻是登記的重要程序而且會影響登記的結果,如征詢異議的公告,按照《細則》,宅基地使用權及房屋所有權首次登記要公告征詢異議,如缺失此程序造成登記錯誤,應予撤銷登記。

  相關注意問題

  依生效法律文書的撤銷登記。并非所有的生效法律文書都可用于撤銷登記,登記簿已記載第三人為權利人時,不能輕易行使撤銷登記。在行政訴訟中,法院一般僅對行政行為的合法性進行判斷,而并不考慮是否存有善意第三人,如果僅憑這類認定行政違法的行政判決書就予以撤銷登記,勢必造成對第三人權利的影響,只有當行政判決中已對第三人進行認定后的法律文書生效,登記機構才能依此撤銷登記。另外,對已經辦理登記但買賣雙方協議解除合同,不能予以撤銷登記,因為合同是登記的主要原因文件,合同的解除是債權債務的解除,而經雙方申請進行不動產登記后債權已轉化為物權,雙方的債權目的已經達到,不能再通過合同的解除達到撤銷物權的目的。

  依職權撤銷登記應慎重。只有證據確鑿,登記機構才能依職權撤銷登記,因為撤銷登記也是一種行政行為,稍有不慎會引發行政訴訟。實踐中常見的依職權撤銷登記情形有被他人舉報原申請不實、登記機構自行發現登記重復等。

  多次連續登記的撤銷。有些登記因為登記機構把關不嚴會一錯再錯,如某市紀委調查發現并認定,當事人房改購房時為取得購房資格以父母名義申請并偽造父母單位公章取得房改房,再將房產轉移到當事人自己名下,此時仍偽造父母簽章,導致兩次轉移登記均為申請不實,登記機構應依此撤銷兩次轉移登記,直到將此房恢復到房改前的單位名下為止。

  撤銷登記與合同備案的關系。新建商品房轉移登記一旦撤銷,則權利人復原為開發商,由于轉移登記以網備商品房合同為主要原因文件,則在認定登記所依據的合同為無效等原因下,撤銷登記后應同時解除合同備案,將樓盤表中的樓盤狀態從已售恢復到未售狀態,登記和交易信息保持一致。

  撤銷登記的程序。撤銷登記應遵循一定的標準和程序,讓當事人有充分的知情權。一是查實證據,要確實證明當初登記的原因文件存在重大不足或虛假;二是要在撤銷前通知登記簿上的名義權利人,讓其知曉將要撤銷登記的事實,并保障其在一定期限內有權提供證據對撤銷登記提出異議,同時起到催促其主動申請撤銷并提交權證的作用;三是在收不回權證的情況下公告作廢權證;四是履行撤銷登記行為,將不動產權利恢復到登記前狀態。

不動產物權請求權不適用訴訟時效

訴訟時效是權利人在法定期間內不行使權利,該期間屆滿后,權利不受保護的法律制度。該制度有利于促使權利人及時行使權利,維護交易秩序和安全。《民法總則》將現行二年的一般訴訟時效期間延長為三年,同時明確了不適用訴訟時效的情形。而對不動產物權的請求權則不適用訴訟時效。

如第196條明確規定:下列請求權不適用訴訟時效的規定:(一)請求停止侵害、排除妨礙、消除危險;(二)不動產物權和登記的動產物權的權利人請求返還財產;(三)請求支付撫養費、贍養費或者扶養費;(四)依法不適用訴訟時效的其他請求權。根據該條規定,不動產物權的權利人請求返還財產不適用訴訟時效的規定。這就意味著,一個不動產不管被他人占有多長時間,甚至超過最長的權利保護期間20年之后,不動產的權利人仍然享有請求權,仍然可以要求返還不動產。占有人以訴訟時效已過進行抗辯的,法院不得予以支持。

同時還應注意,我國法律沒有規定取得時效制度。取得時效制度是與訴訟時效制度相對應的一種制度。所謂取得時效制度,是指無權占有人以行使所有權或其他物權的意思公然、和平和繼續占有他人的物達到一定期間,而取得所占有物的所有權或其他權利的制度。取得時效制度和訴訟時效制度的目的都在于保護交易安全,穩定社會經濟秩序。取得時效始于羅馬法的《十二銅表法》,后來不論是大陸法系國家還是英美法系國家都有類似的制度。

我國法律只規定了訴訟時效,而沒有規定取得時效,但是我國土地確權文件有類似取得時效制度的規定,如1995311日原國家土地管理局發布施行《確定土地所有權和使用權的若干規定》(〔1995〕國土〔籍〕字第26號)第21條規定:農民集體連續使用其他農民集體所有的土地已滿二十年的,應視為現使用者所有;連續使用不滿二十年,或者雖滿二十年但在二十年期滿之前所有者曾向現使用者或有關部門提出歸還的,由縣級以上人民政府根據具體情況確定土地所有權。雖然國土資源部門在土地確權實踐中也經常運用這一制度,并且這一制度也有效地解決了不少糾紛,但是由于目前只有這一文件進行了規定,位階較低,沒有在規章、法規或者法律中進行相應的規定,很大程度上影響了該制度的效用。

此外,在不動產登記中,不動產登記機構不得以過訴訟時效為由主動注銷抵押登記。

以前在不動產登記實踐中,抵押期限屆滿,有的地方登記機構主動注銷抵押登記或者要求當事人再次辦理抵押登記。有的地方則是抵押期限屆滿兩年之后主動注銷,并且認為訴訟時效已過,不應再予以保護。筆者曾經多次闡述不動產抵押期限屆滿,不動產登記機構不應主動注銷抵押登記。現將有關理由再次闡述如下.

1不動產登記應當遵循依申請登記的原則

注銷抵押登記不僅需要當事人申請,而且需要抵押人、抵押權人雙方共同申請。如果基于特殊原因僅有抵押人一方申請,則抵押人應當提供有關證明材料,如已還款的證明、法院的裁決等證明債權已經實現或者消滅的證明或者抵押權人同意解除的證明等。在僅有抵押人一方申請時,為防止出現偽造材料等虛假行為,登記機構應當審慎審查,必須查證屬實后才能進行注銷登記。因此抵押期限屆滿,登記機構不僅不應主動注銷抵押登記,而且在僅有一方申請的情形下也不得擅自辦理。

2抵押期限屆滿并不能表明債權和抵押權消滅

抵押權與其擔保的債權同時存在。根據《物權法》第177有下列情形之一的,擔保物權消滅:(一)主債權消滅;(二)擔保物權實現;(三)債權人放棄擔保物權;(四)法律規定擔保物權消滅的其他情形的規定,抵押權一般因主債權消滅、抵押權實現、債權人放棄等情形而消滅。原他項權利證明書上記載的抵押期限一般是根據抵押合同約定的債權期限記載,債權期限或抵押合同約定的抵押期限屆滿,不表明債權消滅,也不表明抵押權的消滅。《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第12條第1款的規定,當事人約定的或者登記部門要求登記的擔保期間,對擔保物權的存續不具有法律約束力,則表明司法實踐也不認可登記的抵押期限屆滿抵押權就失去效力的觀點。

3目前的不動產登記簿證已無抵押期限欄目,取而代之的是債務履行期限

國土資源部辦公廳對貴州省國土資源廳《關于注銷土地他項權利登記有關問題的復函》(國土資廳函 [2007]162號)以及《土地登記辦法》第55條曾都明確規定,土地抵押期限屆滿,當事人未申請土地使用權抵押注銷登記的,除設定抵押權的土地使用權期限屆滿外,國土資源行政主管部門不得直接注銷土地使用權抵押登記。目前的《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》沒再對此作出規定,但這并不意味著之前的規定錯誤,更不意味著抵押期限屆滿之后就可以主動注銷抵押登記。需要注意的是,《國土資源部關于啟用不動產登記簿證樣式(試行)的通知》(國土資發〔201525號)所附的《不動產登記申請審批表》《不動產登記簿》樣式中,不再有抵押期限欄目,取而代之的是債務履行期限,相關的填寫說明要求該欄目填寫的是主債權合同中約定的債務人履行債務的期限。

此外,《民法總則》明確規定對不動產物權的請求權不適用訴訟時效,理由不再贅述。

不動產轉移登記是否要審查房屋面積

案例:2010年,村民鄭某與甲公司簽訂協議,約定在其原宅基地騰退后,置換一套建筑面積80平方米的安置房。2013年,甲公司所建樓房辦理首次登記后取得房屋所有權證(所附房屋登記表中鄭某所購房屋建筑面積為80平方米)。2015年,鄭某與甲公司向當地不動產登記機構申請房屋所有權轉移登記,同時提交了申請書、房屋所有權證(附房屋登記表、建筑物內各部位建筑面積匯總表、登記簿中記載且頒發所有權證部位明晰表)、房屋安置協議、房產分戶平面示意圖等相關材料。不動產登記機構核發了不動產權證書,鄭某取得后,認為證載建筑面積與實際建筑面積不符,以登記機構未盡到審慎審查義務,存在嚴重瑕疵為由,向人民法院訴請撤銷不動產權證書。一審法院認為,申請人提供的材料齊全,不動產登記機構按規定審核后予以登記并核發不動產權證書的行政行為并無不當,駁回鄭某請求。鄭某不服,提起上訴。

1、不動產登記機構在轉移登記中應否審查房屋面積?

2、不動產權利人關于房屋面積的異議應如何解決?

在《不動產登記暫行條例實施細則》(以下簡稱《細則》)和《不動產登記操作規范(試行)》(以下簡稱《規范》)等明確規定了不動產轉移登記中登記機構的審查內容和范圍。根據規定,當事人申請國有建設用地使用權及房屋所有權等不動產權利轉移登記的,應當提交申請書、不動產權屬證書,以及不動產買賣、互換、贈與合同、繼承或者受遺贈等權屬轉移的材料和其他必要材料。不動產登記機構對此審查的要點主要包括:轉移的登記原因文件是否齊全、有效;申請轉移的國有建設用地使用權與房屋所有權與登記原因文件記載是否一致;申請轉移的不動產是否被查封等。在現行規定中,不動產轉移登記并不要求申請人提交測繪圖紙、房屋土地測繪技術報告書、測繪成果備案表、建筑施工圖紙和面積規劃圖紙等材料。這些材料并非申請轉移登記應當提交的必備材料,因而房屋面積是否準確也并非是不動產登記機構在轉移登記中應當審查的職責和法定義務。在本案中,鄭某及甲公司提供的材料齊全,不動產登記機構的行政行為并無不當。一審法院認為,不動產登記機構在轉移登記中,對于房屋的建筑面積是否存在誤差以及測繪圖紙的真實合法性,并無予以核實的義務。本案二審法院經審查后對上述觀點也予以認可,隨后,判決駁回上訴,維持一審判決。

關于對不動產面積異議的處理問題。根據《不動產登記暫行條例》《細則》《規范》等規定,在不動產首次登記中,申請人應當提交不動產權籍調查或者測繪報告等材料,并對其真實性負責;不動產登記機構受理不動產登記申請后,應當對不動產界址、空間界限、面積等權籍調查成果是否完備、規范,權屬是否清楚,界址是否清晰,面積是否準確,宗地圖和房屋平面圖是否符合要求等內容進行審查。但從有關要求來看,主要以形式審查為主。由此可見,不動產登記機構對于不動產界址、空間界限、面積等材料的審查確認,體現在首次登記程序中。在首次登記完成后,一經確認的登記材料將具有法律效力,并作為后續其他登記類型的基礎。如果權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項有錯誤,可以申請更正登記,通過更正登記程序來糾正。權利人申請更正登記的,應當提交不動產權屬證書和證實登記確有錯誤的材料。

 

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