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不動產設有抵押權,轉移登記如何防風險
來源:葫蘆島市不動產登記中心  發布:葫蘆島市不動產登記中心  點擊:1804  發布時間:2017-12-23 11:19:09

按照傳統的做法,設有抵押權的不動產發生轉讓時,登記機構或抵押權人一般要求抵押人先行注銷抵押權。借款人(抵押人)因此必須籌錢將借款還清并注銷抵押權,然后再行賣出不動產并獲得售房款。這樣的做法,既增加了轉讓方籌錢還款的資金壓力,也讓受讓方承擔購房不成、費力追討已付款的風險,還可能使抵押權人面臨喪失抵押權的風險。

筆者認為,為了防范上述風險,除買賣雙方、抵押權人依法行使權利外,不動產登記機構也應以法律為準繩,以最大限度滿足需求為導向,堅持依法登記,維護各方利益。

1不動產設有抵押,辦理轉移登記時應當經抵押權人同意。

抵押權人同意不動產轉讓,意味著其放棄了轉讓方作為抵押人的不動產上的抵押權;同時,抵押人轉讓不動產所得的價款用于清償債務,轉讓所得不足部分由債務人清償,從而該抵押權消滅。因此,抵押權人在做出是否同意轉讓抵押不動產時,根據轉讓款的多少以及債務人的資信情況,如果轉受讓雙方串通、轉讓款明顯低于市場價,以至于不足以清償債務,抵押權人一般不會做出同意的決定。如果未經抵押權人同意,抵押人將不動產轉讓給第三人,而第三人屬于善意取得,則抵押人將承擔法律責任。現實中,如果登記機構盡到審查責任,這種情況一般不會發生,已抵押的不動產不能隨便地辦理轉讓登記。當然,如果登記機構未盡到應盡的注意義務,則需承擔相應的法律責任。

2經抵押權人同意后,可以簽訂買賣合同并辦理登記。

一般情況下,不動產物權轉移要經歷兩個重要過程:一是簽訂買賣合同,二是辦理轉讓登記。目前,很多地方推廣了網上簽約系統(以下簡稱網簽系統),應用于各房地產開發公司和中介公司。為防止這些市場主體濫用權力將有權利限制的不動產任意轉讓簽約,一般網簽系統中都將抵押或查封的不動產設定為不可簽約的對象,因此,即使經抵押權人同意,如果抵押沒有注銷也無法網簽,造成了買賣的障礙。而抵押權人雖然同意轉讓不動產,但在未獲債務清償時不可能申請注銷抵押權。這就形成了一個不易解開的結。

網簽是近幾年推行的一種交易管理方式,起初旨在防范商品房預售許可制度下,期房買賣任由開發商自行作主導致的一房二賣等侵權事件,對于維護購房者的權利有著重要意義。隨著商品房網簽的推行,二手房網簽也逐步得到推廣,二手房網簽不但能很好地核驗房源的合法性,而且可以幫助政府部門更好地掌握市場動態,因而成為了房地產交易市場管理一種有效的行政手段。但是,網簽并非法律法規的要求,網簽合同也并不具有優于手簽合同的優先性。如果一些地方受網簽系統的限制性影響,排除了現實中的一些合法交易,則應當考慮采用手簽合同,以使交易正常開展。

因此,筆者認為,設有抵押的不動產經抵押權人同意后,當然可以簽訂轉讓合同,不能因為二手房網簽系統有所限制導致買賣不能。買賣雙方提供手簽合同等轉移登記要件,抵押權人持抵押注銷登記要件,可同時申請轉移登記和抵押注銷登記,登記機構從防范當事人風險角度和程序合法角度出發,可以將抵押注銷登記與買賣轉移登記同時受理,實現無縫銜接。

3受讓方分期付款,可以申請預告登記并保留原抵押權。

實踐中,還有一種特殊的情況:不動產受讓方需分期付款,抵押權人也同意不動產轉讓時分期取得債務人的欠款,但轉讓人為防范收不到欠款的風險,不愿意在受讓方未繳清轉讓款的前提下辦理轉移登記,而受讓方為防止轉讓方擅自將不動產轉讓給其他人的風險,主張提前辦理轉移登記。

此種情況下,買賣雙方可以申請預告登記以解除受讓方的顧慮,同時可以在合同中約定,最后一期付款時辦理正式轉移登記,這樣買賣雙方的權益都可以得到保障。另外,原抵押權人的清償款是受受讓方牽制的,在買賣雙方預告登記期間,抵押權人并未完全受償,因此應保留相應的抵押權。這是因為,盡管預告登記的權利人是受讓方,但由于預告登記是債權請求權的登記,物權仍為轉讓方即抵押人所有,所以預告的不動產上可以繼續存在原抵押權。只有當預告登記轉為轉移登記后,抵押權才可以予以注銷。這樣的登記方式,能確保三方利益均得到很好的保護。

4對于特殊情形,根據不同的權利狀態采取相應的處理方式。

一是債務轉讓連同抵押物轉讓。實踐中,比較常見的是按揭貸款銀行不變,轉讓人的債務由不動產受讓人承接。一般情況下,債務受讓人也是抵押不動產受讓人。傳統的做法是:債權人注銷抵押權,此時意味著債務消失,不動產轉讓人再和債務受讓人申請轉移登記,將不動產登記在債務受讓人即不動產受讓人名下,然后新的不動產權利人與原抵押權人申請抵押設立登記。這樣的做法,既不符合債務轉讓兼抵押物轉讓的法律關系,也因為各項登記之間的時間間隔,可能發生因債務人或受讓人的債務查封致使原抵押權喪失的風險。

合法合理的做法應該是:經抵押權人同意,不動產買賣雙方簽債務轉讓協議和不動產買賣協議,只要憑著這兩個協議及其他必要申請材料,抵押人、抵押權人、受讓人三方同時申請不動產轉讓登記和抵押權變更登記,這樣在房屋所有權和土地使用權轉讓到受讓人名下時,抵押權緊隨其后發生主體即抵押人的變更。

二是如果抵押物上有多個順位抵押權,抵押物轉讓時是否要得到所有抵押權人的同意。根據《物權法》精神,應當經全體抵押權人同意方可轉讓不動產。抵押權人盡管有順位之分,但在法律地位上同是抵押權,只是受償的優先權有先后之分。

三是抵押物上有查封,抵押物是否可轉讓。也就是說,抵押在先而查封在后,根據相關法律法規及司法解釋,查封的不動產不可以轉讓,因此,即便抵押權人同意轉讓也不得轉讓。

四是債務和債權同時轉讓。這是在第一種情形基礎上同時發生債權轉讓,即債務人和債權人主體同時變化,并伴隨抵押物主體變化。其中同時發生三種法律關系—— 債務轉讓、不動產轉讓和債權轉讓,為充分保護三個法律關系中的當事人權益,使房屋所有權、土地使用權、抵押權順利安全過渡,與上述第一種情形同理,不動產轉移登記和抵押權轉移(變更)登記應當同時受理。

多宗地合并,如何確定終止日期?

當前,全國各地的不動產統一登記工作正如火如荼地開展,但在工作開展過程當中,也反映和暴露了之前分散登記時各個部門各自為政所帶來的一些弊端。例如,土地使用權人為自身開發周期考慮,將一塊大的宗地分成了幾個小宗地分期進行開發,每個小宗地系在不同時期根據用地手續依法取得,則各個宗地的使用期限也有所不同,但是土地用途都是一致的。這在以前土地、房屋分別登記時期,分別通過相關驗收、提供相應登記要件,可以獨立開展登記發證工作。

但是目前不動產統一登記,需將房屋數據進行落宗,并且關聯到具體的某一宗地上,像上文提及存在多個小宗地的情況,土地權利人可能對這些小宗地進行了統一的規劃和建設,建成的各幢房屋就會存在騎跨宗地的情況,而宗地之間終止日期的不同就對土地和房屋的統一登記及管理帶來了矛盾和困難,此種情況如何處理成了一個亟待研究的新課題。

針對此類權利人所有的房屋存在騎跨宗地的情況,為了實施不動產統一登記,需要對騎跨的幾塊宗地進行宗地合并處理并確定統一的終止日期。筆者以江蘇省昆山市不動產登記中心實際工作中遇到的一個案例為例,對確定終止日期的三種辦法進行比較分析,以力求為登記機構探尋理想和科學的解決方案、保護權利人合法權益提供有益參考。

昆山市某電子廠,在昆山市某鎮擁有4塊相鄰宗地的國有建設用地使用權,4塊宗地上共有9幢廠房,其中存在廠房騎跨兩個宗地的情況。4塊宗地的情況分別為:宗地一,面積1909.0平方米,終止日期205173日;宗地二,面積5262.9平方米,終止日期2052116日;宗地三,面積3786.5平方米,終止日期2052116日;宗地四,面積973.8平方米,終止日期2056108日。

現在該企業申請進行國有建設用地使用權及地上建筑物所有權的抵押登記,根據不動產登記的要求,為了避免宗地對房屋造成的切割,必須對該地塊進行宗地合并和多幢房屋管理后才能開展不動產抵押登記業務。

對于宗地是否能夠合并的問題,《國土資源部關于規范土地登記的意見》(國土資發[2012]134 號)文件的規定,“宗地一經確定,不得隨意調整。宗地確需分割、合并或調整邊界的,應經國土資源主管部門會同有關部門同意”。因此,在滿足符合土地利用規劃和城市總體規劃以及權利人同意的前提條件下,土地并宗開發的情況是存在的。但是此文件只是對宗地合并提出了原則性意見,對宗地合并后各個宗地不同的終止日期如何統一并無明確規定。而其實,對于宗地合并,最大的難點也正是在于如何統一不同宗地的不同終止日期。對此,筆者覺得目前主要有三種解決思路和方案。 

方案一

全部確定為最近的終止日期,這樣能做到合并之后新宗地終止日期的統一。但這樣部分宗地的終止日期就被提前了,也就是縮短了這部分宗地的使用年限。通過國有土地使用權出讓取得的建設用地,其使用年限的變短,實際上是可利用土地并獲得相應土地收益年限的縮短,進而在一定程度上影響了土地的價值,損害了宗地權利人的利益和收益。

例如,在此文提及的案例中,可將四塊宗地的終止日期全部確定為205173日,這實際上損失了宗地權利人的部分利益。如果按此終止日期進行登記的話,就需要宗地權利人出具承諾書,承諾自愿放棄其他三個宗地在205173日之后的使用權。 

方案二

終止日期全部確定為最長的終止日期,這樣也能做到合并之后新宗地終止日期的統一。但是部分宗地的終止日期被延長了,一方面需要通過土地價格評估的方式計算宗地使用期限延長需要補交的出讓金,同時要簽訂相關出讓合同的補充協議,相關工作步驟和程序較為繁雜;另一方面可能存在部分宗地的總出讓年限超出《國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中關于建設用地最高出讓年限的規定的法律問題。

例如,在上文提及的案例中,終止日期若全部確定為2056108日,被延長使用年限的三塊宗地須根據交易部門的意見補交出讓金使終止日期延長至該日期。 

方案三

筆者設想能否通過計算各個宗地的平均終止日期來求取合并后宗地的終止日期。但是在實際工作中,各宗地的面積不會全部相同,所以可考慮把各宗地的面積作為權重,采用加權算術平均法計算四個宗地的平均終止日期。

在前述案例中,以201771日為基準日期,宗地一剩余使用期限為12420天,宗地二剩余使用期限為12617天,宗地三剩余使用期限為12617天,宗地四剩余使用期限為14344天。4宗地合計總面積為11932.2平方米,經上述公式通過加權平均的方式計算得到該4塊宗地的剩余使用期限為12726天,根據基準日期為201771日,即可確定4塊宗地的平均終止日期為205254日。

需要指出的是,基準日期的選擇不同,對平均終止日期的計算結果沒有影響。

作者觀點

以上三種方案中,方案一操作方式最為簡便,但是權利人可能需要放棄部分物權;方案二在一定程度上可能會增加權利人的經濟負擔和時間成本;方案三提出了通過加權平均的方式計算總宗地的平均剩余期限的思路,簡化補辦出讓手續,筆者覺得可以在實際工作中嘗試運用。但是根本解決之道還是需要相關行政主管部門針對工作中出現的新情況、新問題及時加以了解研究,提出具體的指導性意見,以方便基層部門順利地開展相關工作。

 

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