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夫妻合買不動產,共同所有能否等同于共同共有
來源:葫蘆島市不動產登記中心  發布:葫蘆島市不動產登記中心  點擊:1790  發布時間:2017-12-23 11:19:52

案例:2012年,夫妻王某與呂某購買了一套商品房,登記在呂某名下。之后二人分居。王某2013年提起民事訴訟,要求確認涉案房屋為雙方共同共有;呂某認為,購買涉案房屋的資金主要由其向父母籌借,應按照雙方出資額確認房屋產權為按份共有。一審法院判決王某、呂某共同共有。呂某不服提起上訴。二審法院變更一審判決為:涉案房屋為王某、呂某共同所有。2015年,王某單方持身份證明和一審、二審民事判決書等材料向不動產登記機構申請辦理房屋所有權轉移登記,登記機構審核后分別為呂某、王某頒發了不動產權證書,其記載內容為:房屋所有權人分別為王某、呂某,共有情況為共同共有。呂某認為應按二審判決登記為共同所有,提起行政訴訟,請求撤銷登記機構做出的登記行為。2016年一審法院判決駁回呂某訴訟請求。呂某不服,提起上訴。

疑惑

1共同共有與共同所有有何區別?

2對共有不動產如何進行登記?

問題解惑

共有是指兩個或兩個以上的權利主體對同一財產共同享有所有權。根據《物權法》等法律規定,不動產可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。按份共有人對共有的不動產按照其份額享有所有權;共同共有人對共有的不動產共同享有所有權。《婚姻法》第17條規定,夫妻在婚姻關系存續期間所得的財產,歸夫妻共同所有。理論界和實務界多數認為,共同所有等同于共同共有。但是,實踐中也有部分人認為,共同所有是一種僅適用于夫妻共同生活期間所擁有共同財產的特殊制度設計。2011年,最高人民法院發布的《關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋()》第四條規定,婚姻關系存續期間,夫妻一方請求分割共同財產的,人民法院不予支持,但有下列重大理由且不損害債權人利益的除外:一方有隱藏、轉移、變賣、毀損、揮霍夫妻共同財產或者偽造夫妻共同債務等嚴重損害夫妻共同財產利益行為的;一方負有法定扶養義務的人患重大疾病需要醫治,另一方不同意支付相關醫療費用的。

本案民事二審法院即采納了后一觀點。可以說,民事二審法院從維護既存的婚姻關系和傳統理念出發對本案做出的判決,具有現實合理性。

《不動產登記暫行條例實施細則》《不動產登記操作規范(試行)》等明確規定,申請共有不動產登記的,不動產登記機構向全體共有人合并發放一本不動產權屬證書;共有人申請分別持證的,可以為共有人分別發放不動產權屬證書。共有不動產權屬證書應當注明共有情況,并列明全體共有人。20152月,國土資源部《關于啟用不動產登記簿證樣式(試行)的通知》規定,共有情況填寫單獨所有、按份共有或共同共有。屬于按份共有的,還要填寫共有的份額。因此,在不動產登記中,登記機構應按規定的類型和要求予以登記和填寫,不同于人民法院在司法審判中可做出靈活判決。

本案中行政二審法院認為,登記機構頒發不動產權證書的行政行為,已盡必要審查義務;民事終審判決雖然將民事一審判決變更,確認涉案房屋為雙方共同所有,與《物權法》規定的共同共有并不矛盾;登記機構依據相關規定做出被訴登記,并無不妥,未侵害呂某的合法權益。隨后判決駁回上訴,維持一審判決。

處分未成年人不動產,辦理登記應注意哪些事項

登記實務中,處分未成年人名下不動產的情況屢見不鮮,且呈逐步上升趨勢。不動產登記機構在辦理此類業務時,應切實履行合理審慎審查職責,遵循登記程序,準確把握未成年人利益和監護人代理權這兩個核心問題。非為未成年人利益不得處分

未成年人名下的不動產,是未成年人獲得財產權利的一種外在表現形式。雖然《民法通則》第11條、第12條規定,未成年人是限制民事行為能力人或是無民事行為能力人,但《最高人民法院關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見(試行)》(以下簡稱《意見》)規定,關于無民事行為能力人、限制民事行為能力人接受獎勵、贈與、報酬,他人不得以行為人無民事行為能力、限制民事行為能力為由,主張以上行為無效。這說明,未成年人雖然不具備完全民事行為能力,卻不能成為未成年人取得不動產權利的障礙,即在純獲利情況下,其取得不動產權利毫無爭議。

《民法通則》第18條規定,除為被監護人的利益外,不得處理被監護人的財產。《不動產登記暫行條例實施細則》(以下簡稱《細則》)第11條對此做出了嚴格的可操作性規定,即因處分不動產而申請登記的,還應當提供為被監護人利益的書面保證。可見,處分未成年人名下不動產必須堅持為了未成年人的利益這一核心原則。至于為被監護人的利益的具體情形,法律還未做出相應規定,但需要強調的是,這里的利益是既得的純獲利,即利益先得,才能處分未成年名下的不動產,如果該利益是將來時,作為監護人的書面保證有可能成為空頭支票,導致未成年人利益得不到保障,不符合現行法律法規保護未成年人利益的精神。

非監護人不得處分

依據《民法通則》第14條、第16條和第18條,未成年人(無民事行為能力人、限制民事行為能力人)的監護人是他的法定代理人,未成年人的父母是未成年人的監護人。《意見》第10條同時規定了監護人的監護職責,包括管理和保護被監護人的財產,代理被監護人進行民事活動等。即法律賦予了父母法定代理權來履行監護職責,保護被監護人的人身、財產及其他合法權益。

《細則》第11條規定,無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請不動產登記的,應當由其監護人代為申請。《不動產登記操作規范(試行)》1.9.2規定,無民事行為能力人、限制民事行為能力人申請不動產登記的,應當由其監護人代為申請。這些規定與《民法通則》《意見》相互呼應、充分銜接,規范了未成年人不動產登記申請程序。在辦理不動產登記時,未成年人無論是轉讓方還是承受方,都應當由其法定監護人作為代理人在登記文件上簽字,代理未成年人申請不動產登記。

為被監護人利益書面保證的審查

《細則》規定,因處分不動產而申請登記的,還應當提供為被監護人利益的書面保證。對于登記部門而言,如何把握書面保證的內容,是否應對書面保證的內容進行實質性審查呢?

有觀點認為,應要求當事人對合同及書面保證進行公證,以確保轉讓未成年人不動產的合法性和真實性,充分保障未成年人的利益。但依據《公證法》第2條規定,公證是自然人、法人或者其他組織自愿申請,法律未賦予登記機構要求當事人強制公證的權利,登記機構要求當事人對該事項進行公證于法無據,實踐中不僅增加了當事人的經濟負擔、登記成本,而且超越了登記機構職責范圍。事實上,實施了25年的強制公證已經于2016年取消。

《物權法》第12條規定,申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的,登記機構可以要求申請人補充材料,必要時可以實地查看;《不動產登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)第18條規定,登記機構應查驗有關證明材料、文件與申請登記的內容是否一致。據此,登記機構只需要求未成年人的監護人(父母)提供其處分不動產行為是為被監護人利益的書面保證并進行合理審慎審查,即可予以登記。具體來說,可以從申請材料上嚴格把控,對有關證明材料與申請登記內容的一致性進行審查,要求申請人進一步提供相應材料證明其申請事項的真實性、合法性。如代理人轉讓未成年的不動產是為了讓被代理人得到更好的教育——求學,可以要求其監護人提供學校的錄取通知書等材料加以佐證。

監護人共同申請并非必需

未成年人法定代理人的代理權,是由其代理人共同行使,還是由其中一方行使即可,相關法律法規未做出明確規定,業內分歧較大。

以監護人為未成年人的父母為例。在實踐中,大多數地方要求其父母雙方共同向登記機構提出申請(除父母其中一方死亡或司法文書中確定只有一方監護外)。其主要依據為,《民法通則》第16條規定了未成年人的父母是未成年人的監護人,《意見》第21條規定夫妻離婚后,與子女共同生活的一方無權取消對方對該子女的監護權

但按照《意見》第20條、第79條相關規定,夫妻離婚后雖未取消父母對孩子的監護權,但是與子女共同生活的一方是第一責任人,數個委托代理人共同行使代理權的,如果其中一人或者數人未與其他委托代理人協商,所實施的行為侵害被代理人權益的,由實施行為的委托代理人承擔民事責任。可見,堅持父母共同申請,是有失公平、違反立法本意的。共同申請固然對登記機構降低風險有利,但其中一方為了未成年人的利益提出申請是可以的,也是與法有據的。實踐中,為了降低風險,登記機構在必要時根據《條例》第19條規定,對可能存在權屬爭議,或者可能涉及他人利害關系的登記申請,可以向申請人、利害關系人或者有關單位進行調查。對監護人一方因保障未成年人的利益處理未成年人不動產而申請登記的,可以對擬登記事項啟動公告輔助審查。公告必須包括申請人的姓名或者名稱,不動產坐落、面積等,處理未成年不動產事由,提出異議的期限、方式和受理機構等事項。公告期滿無異議的,不動產登記機構應當將登記事項及時記載于不動產登記簿。公告期間,當事人有異議的,并提供了相應的證據材料,不動產登記機構應當不予登記,并告知當事人通過訴訟、仲裁等方式解決爭議。

 

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