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代理制度在不動產登記中的應用
來源:葫蘆島市不動產登記中心  發布:葫蘆島市不動產登記中心  點擊:1771  發布時間:2017-12-23 11:21:02

代理是重要的民事制度

《民法總則》一共11章,其中第7章專門對代理作出了規定。民事主體一般可以通過意思表示設立、變更、終止民事法律關系來實施民事法律行為,但是有的民事主體由于時間、精力所限,很多事情難以本人親自進行,還有的民事主體受本身知識、經驗的限制,從事民事活動存在困難,因此,《民法總則》規定民事主體可以通過代理人實施民事法律行為。代理人在代理權限內,以被代理人名義實施的民事法律行為,對被代理人發生效力。但是依照法律規定、當事人約定或者民事法律行為的性質,應當由本人親自實施的民事法律行為,不得代理。如結婚、離婚等帶有人身性質的民事法律行為一般不得代理。
《民法總則》將代理分為委托代理和法定代理。委托代理人按照被代理人的委托行使代理權,而法定代理人依照法律的規定行使代理權。法定代理人的代理權來自于法律的直接規定,無須被代理人的授權,因此也只有在符合法律規定條件的情況下才能取消法定代理人的代理權。法定代理人的類型主要有監護人、失蹤人的財產代管人、清算組等。
不動產登記一般需要當事人親自到不動產登記機構辦公場所申請。但是有的當事人因為各種原因不能親自前往辦理登記,由于申請登記主要是涉及財產的民事行為,不屬于帶有人身性質的民事法律行為,因此應當允許他人代為辦理。對此,不動產登記的相關法規規章有進行規定。如《不動產登記暫行條例》雖然沒有直接規定代理,但是其第15條、第16條規定了“代理人”,《不動產登記暫行條例實施細則》(以下簡稱《細則》)則是直接用兩個條文分別對法定代理和委托代理作出了規定。
其中,《細則》第11條主要是對法定代理作出了規定。申請不動產登記需要具備相應的民事行為能力,由于申請不動產登記超出了無民事行為能力人、限制民事行為能力人的民事行為能力范圍,因此需要由其監護人代為申請。監護人代為申請時,除了要提交相關的身份證明材料之外,父母之外的監護人還需要提供具有監護關系的證明材料。
《細則》第12條主要是對委托代理進行了規定。委托代理申請登記時,除了提供代理人、被代理人的身份證明材料之外,還需要提供授權委托書。針對實踐中授權委托書造假較多的現象,為了防止登記錯誤,《細則》對自然人以及境外申請人處分不動產的登記申請委托有特別規定。其運用與完善主要包括以下兩方面。
1、關于境外申請人委托他人辦理處分不動產登記的,按照《細則》第12條第4款的規定,其授權委托書應當按照國家有關規定辦理認證或者公證。
該款中的“國家有關規定”主要指的是《民事訴訟法》第240條以及《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》(以下簡稱《民訴法解釋》)第525條、第526條的規定。其中,《民事訴訟法》第240條規定:“在中華人民共和國領域內沒有住所的外國人、無國籍人、外國企業和組織委托中華人民共和國律師或者其他人代理訴訟,從中華人民共和國領域外寄交或者托交的授權委托書,應當經所在國公證機關證明,并經中華人民共和國駐該國使領館認證,或者履行中華人民共和國與該所在國訂立的有關條約中規定的證明手續后,才具有效力。” 《民訴法解釋》第525條規定:“外國人、外國企業或者組織的代表人在人民法院法官的見證下簽署授權委托書,委托代理人進行民事訴訟的,人民法院應予認可。”第526條規定:“外國人、外國企業或者組織的代表人在中華人民共和國境內簽署授權委托書,委托代理人進行民事訴訟,經中華人民共和國公證機構公證的,人民法院應予認可。” 登記機構在辦理登記時,可以參照上述規定對登記申請授權委托書進行審查。
除此之外,與不動產登記申請密切相關的還有《民訴法解釋》第523條的規定,“外國人參加訴訟,應當向人民法院提交護照等用以證明自己身份的證件。外國企業或者組織參加訴訟,向人民法院提交的身份證明文件,應當經所在國公證機關公證,并經中華人民共和國駐該國使領館認證,或者履行中華人民共和國與該所在國訂立的有關條約中規定的證明手續。代表外國企業或者組織參加訴訟的人,應當向人民法院提交其有權作為代表人參加訴訟的證明,該證明應當經所在國公證機關公證,并經中華人民共和國駐該國使領館認證,或者履行中華人民共和國與該所在國訂立的有關條約中規定的證明手續……”登記機構在審查外國人、企業或者組織及其代理人的身份證明材料時應當予以參照。
2、自然人處分不動產,委托代理人申請登記的,按照《細則》第12條第3款的規定,應當與代理人共同到不動產登記機構現場簽訂授權委托書,但授權委托書經公證的除外。
該款規定的主要目的是為了防止授權委托書造假,便于登記機構審查當事人的身份證明材料,提高登記結果的準確性。但要求授權委托書由自然人與代理人共同到登記機構現場簽訂或者公證,不僅增加了自然人的負擔,而且在實際操作中會遇到困難,筆者認為應當進行修改完善。
1. 該款操作性不強。自然人處分不動產的行為不僅包括轉讓、贈與不動產的行為,而且還應包括設立抵押權、地役權等行為。自然人抵押不動產申請登記的,是否應當適用該款規定?在實踐中,自然人通過按揭貸款購買不動產委托辦理抵押登記的,授權委托書由雙方共同到登記機構現場簽訂或者公證的情形基本上沒有。
2. 當事人委托專業機構的,不應當適用該款規定。如果自然人委托的是專業機構如房地產經紀機構、土地登記代理機構、律師事務所等,不應當要求兩者到登記機構現場簽訂授權委托書或者公證。因為這些專業機構的重要職責就是代為辦理登記。
3. 從便民的角度,不應要求當事人必須到場或者公證。如果代理人申請登記持有委托人的身份證明材料和權利證書的原件證書真實的話,授權委托書造假的可能性就很小了。另外,授權委托書的真假可以通過與以前存留的權利人簽字核對、與以前存留的權利人的聯系方式進行聯系確認等方式判斷,不必非要當事人到場或者公證。
綜上,為了便民,提高登記效率,筆者建議刪除《細則》第12條第3款的規定,或者縮小其適用范圍,可將其修改為:“自然人處分不動產,委托自然人代理申請登記的,應當與代理人共同到不動產登記機構現場簽訂授權委托書,但授權委托書經公證或者有其他證明材料證明確屬真實的除外。”
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