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登記依據的法律行為撤銷是否必然撤銷登記
來源:葫蘆島市不動產登記中心  發布:葫蘆島市不動產登記中心  點擊:1999  發布時間:2017-12-23 11:26:08

 

案例婁某與某信用社協商以其房屋(證號為20010001)抵償貸款并簽訂了房屋抵償轉讓協議,雙方辦理了房屋所有權轉移登記,信用社取得了房屋所有權證(證號為20060002)。袁某競拍購得該房產并辦理了房屋所有權證(證號20070003),后又將上述房屋回轉給信用社,并辦理了過戶手續,信用社又取得上述房屋所有權(證號為20080004)。婁某的妻子孫某向區人民法院提起訴訟,以婁某未經其同意擅自處分婚內共有財產為由,訴請人民法院判令信用社和婁某訂立的房產抵償轉讓協議無效。一審人民法院均判決上述房屋抵償借款協議無效。孫某、婁某以此為由向區人民法院提起行政訴訟,請求撤銷20080004號房屋所有權證,恢復20010001號證的登記。區人民法院認為,婁某與信用社簽訂的抵償轉讓協議已撤銷,20060002號房屋所有權證因主要證據不足,應撤銷;袁某的行為,均是基于婁某將房產抵償給信用社后發生的連續轉讓行為,都屬無效行為。故判決撤銷20080004號房屋所有權證。信用社不服,提起上訴。
疑惑
1不動產轉讓協議無效是否必然導致以此為基礎的登記行為被撤銷?
2不動產轉讓協議無效但無法撤銷登記行為時,權利人如何維護權益?
問題解惑
當事人之間不動產物權轉讓行為是不動產登記的前提和基礎,當不動產登記據以存在的買賣不動產物權的協議被認定無效、被撤銷、被解除后,不動產登記行為將因沒有依據而面臨被撤銷或作出相應變動的結果。但是,也有例外,那就是已登記的不動產已發生轉移,受讓人善意取得。《物權法》第106條第一款規定,無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的,所有權人有權追回,除法律另有規定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動產或者動產的所有權:受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;以合理的價格轉讓;轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記,不需要登記已經交付給受讓人。《關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋(一)》第15條規定,受讓人受讓不動產或者動產時,不知道轉讓人無處分權,且無重大過失的,應當認定受讓人為善意。真實權利人主張受讓人不構成善意的,應當承擔舉證證明責任。因此,主張非善意的對方當事人應當就受讓人受讓不動產時存在明知或因重大過失而未知轉讓人無處分權的主觀惡意,承擔舉證責任。
本案中,根據《物權法》第106條規定,信用社取得房產所有權后,又通過拍賣方式轉讓給袁某,袁某辦理了20070003號房屋所有權證,屬于善意取得。2008年信用社取得的20080004號房屋所有權證因受讓袁某不動產而從20070003號房屋所有權證演變而來;登記機構基于袁某與信用社轉讓房產而為信用合作社頒發20080004號房屋所有權證的行政行為事實清楚,程序合法,并無不當。本次轉移登記與2006年基于婁某與信用社轉讓協議而辦理房屋轉移登記頒發20060002號產權證的行為無直接關系。雖然訴爭房產經過兩次轉移后又回到信用社名下,但是,孫某因婁某無權處分而追回不動產物權的途徑因袁某的善意取得環節而阻斷,其訴請人民法院撤銷登記機構為信用社頒發的20080002號房屋所有權證沒有法律依據。至于婁某原來因擅自處分屬于夫妻共有的房產,對孫某帶來的損害可依照《物權法》第106條第二款“受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的,原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失”的規定另行主張權利。因此,本案再審法院判決,維持登記機構頒發第20080004號房屋所有權證的行政行為。
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