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農村宅基地及房屋登記應明確權利主體
來源:葫蘆島市不動產登記中心  發布:葫蘆島市不動產登記中心  點擊:1969  發布時間:2017-12-23 11:27:52

 

根據《土地管理法》和《物權法》相關規定,農村宅基地的所有權屬農村集體經濟組織,其集體經濟組織成員因特殊的身份關系而無償取得宅基地的使用權,但對依法建造的住宅及其附屬設施享有所有權。明確了權屬性質,還應進一步了解權利主體及其認定的相關問題。
分析權利主體
《土地管理法》第62條規定:“農村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。”國土資源部《關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》明確指出宅基地使用權原則上確權登記到“戶”,其權利主體是以家庭成員構成的家庭共有關系。在實際操作中,對于權利主體構成人員的認定有兩種截然不同的觀點。一種認為農村宅基地及房屋的權利主體應當為證書記載的權利人夫妻共有,這種認識普遍存在,例如一些公證機構在辦理農村宅基地及房屋買賣或繼承公證時,將不動產權利認定為夫妻共有財產;部分人民法院在審理民事案件時,也有將宅基地及房屋認定為夫妻共有的情況。另一種認為應當以“戶”為單位,證書記載的權利人代表一般為戶主,即為“持證人”,其權利應當為全體家庭成員共同所有。筆者認為后一種認識較為符合宅基地及房屋確權登記到“戶”的原則。
在權利主體的構成上有兩點要關注,一是權利主體的構成應為取得宅基地使用權時批準機關認定的家庭成員。二是集體經濟組織成員特殊的身份關系,導致權利主體的構成人員易發生變化的,如一家四口在本集體經濟組織依法取得宅基地并合法建造住宅的情況,按照確權登記到“戶”的原則,該宅基地的使用權及房屋所有權人為本戶的四人共有。在具備分戶條件或因遷出本集體經濟組織時,權利主體的構成人員也會發生變化。因分戶重新申請宅基地的,按照“一戶一宅”的法律規定,需在退出原有宅基地后再行申請;遷出本集體經濟組織,在其他集體經濟組織申請宅基地的,仍需在退出原有宅基地后再行申請。
不難看出,無論是分戶還是遷出集體經濟組織,再申請宅基地,都會導致原宅基地使用權及房屋所有權權利主體的構成人員發生變化。在此也有例外,即不再申請宅基地,仍享有原不動產權利。
權利主體認定及操作
農村宅基地及房屋在辦理轉移登記時,對于權利主體的認定及操作較為復雜,工作人員在受理相應的登記申請時,應關注以下幾方面的問題。
因房屋發生買賣申請轉移登記,權利主體的認定。原則上應當以取得宅基地使用權時批準機關認定的家庭成員為準。申請人應當提供原建房時家庭成員的戶口簿,不能提供的由集體經濟組織出具建房時成員證明;因分戶或遷出退出原宅基地使用權及房屋所有權或遷入等導致成員增加而依法享有宅基地的,由集體經濟組織出具材料進行認定。
因房屋發生繼承申請轉移登記,權利主體的認定。根據《繼承法》第3條“遺產是公民死亡時遺留的個人合法財產”的規定,就農村宅基地及房屋而言,除依法所有的房屋能繼承外,宅基地不能繼承,而應按照“地隨房走”的原則,在依法繼承房屋時一并取得宅基地使用權。仍以上述一家四口為例,在未發生分戶或遷出的情況下,其中一人死亡時,該房產的四分之一即發生繼承;如原權利主體構成人員因分戶或遷出發生變化,繼承的份額就不再是四分之一,而是依據現有權利主體構成人數劃分比例,或三分之一或二分之一。
在此需要進一步說明,一是許多地方因歷史原因,在辦理原宅基地使用證和房屋所有權證時只記載戶主的姓名,對于家庭成員僅在相關審批表上記載人數而無姓名,導致登記機構無法有效確認權利人,出現其家庭成員在分戶取得戶口簿或遷出后,在未退出原有宅基地的情況下,另行申請取得宅基地并建造房屋,違背了“一戶一宅”的原則。二是農村村民物權登記意識淡薄,通常情況下以買賣或贈與的方式將其合法所有的房產份額轉移給家庭其他成員,形成家庭內部協議,以此視為已退出宅基地,但并未到登記機構申請相應的登記。如在發生權利主體構成人員變化的情況下就到登記機構申請登記,雖滿足物權登記生效的規定,但不符合目前農村的現狀,故應采取一并辦理的方式,將此前發生的轉移事實在登記簿中進行記載。
分家析產能否以買賣方式申請轉移登記?《不動產登記暫行條例實施細則》第42條明確規定,因分家析產導致宅基地使用權及房屋所有權發生轉移的應當辦理轉移登記。
在實際操作中,農戶分家析產提供的登記原因證明材料多為房屋買賣協議,如依買賣協議辦理轉移登記,按照《土地管理法》第62條第4款“農村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準”的規定,雖符合登記要求,但會給出賣人再申請宅基地帶來阻礙。
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