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“面積”還是“份額”?——建設用地使用權如何量化登記
來源:葫蘆島市不動產登記中心  發布:葫蘆島市不動產登記中心  點擊:1876  發布時間:2017-12-23 11:28:38

 

不動產統一登記是由國家主導推動的一項重要的不動產制度改革,它把原來分散的各類不動產登記融為一體。登記分攤土地面積,是在土地和房屋分散登記的背景下,土地登記部門對土地使用權人共有份額的記載方式之一,并滿足行政管理上的需要。但國家始終沒有以任何形式頒布全國統一的分攤土地面積測量、計算標準。
實踐中標準不一的測量計算方式,難以展現房屋所有權人對于土地的權利全貌,不利于保護正當權利。因此,有必要建立一個合理合法、全國統一的建設用地使用權分割分配方案。
一、建設用地使用權的量化方式選擇
不動產登記簿記載的信息主要分為兩種,一種是不動產的權屬狀況,另一種是不動產的自然狀況。記載不動產權利信息是不動產登記簿的主要功能,記載自然狀況信息是為了實現權利的特定化,明確權利的范圍邊界,起到輔助權利信息記載的作用。“面積”這一概念,通常用于記載不動產的自然狀況信息,分攤土地面積將抽象化的權利份額以具象化的“面積”表現出來,然而現實中其實并不存在與此“面積”相對應的大小一致地塊。事實上,業主的權利及于整宗土地,不動產登記機構將共有份額特定化為某塊小土地會限縮業主的權利,有畫蛇添足之嫌。
因此,筆者認為可以借鑒德國立法例,將不動產登記簿上業主共享的地上權使用份額和建筑物區分所有權的共有權份額,以萬分數或十萬分數的方式加以記載,并記載宗地總面積。可將現有登記簿上的“獨用土地面積”和“分攤土地面積”改為宗地面積和“業主共有權利份額”,前者用以記載業主的使用權覆蓋整宗土地的情況,后者用以記載業主對于共享的建設用地使用權和建筑物區分所有權中共有權的持份情況,這種份額只記載于登記簿上,在權證上不予體現。
共有份額的計算方式選擇,筆者認為,按照所有權人專有部分建筑面積占總建筑面積的比例來量化具有一定的合理性。
建筑物區分所有權內部專有權具有主導性。對于建筑物區分所有權素有“一元論說”“二元論說”和“三元論說”之爭。我國《物權法》第70條規定,業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利,此系采用“三元論說”。根據“三元論說”,建筑物區分所有權包括專有所有權、共有部分持分權及成員權三權一體復合構成。其中,專有所有權具有主導性。首先,專有所有權是指以區分所有建筑物的專有部分為客體的單獨所有權,具有絕對性、永久性和排他性,專有所有權在建筑物區分所有權中處于核心地位。其次,也可表現在區分所有權成立登記上,只登記專有所有權,而不單獨登記共有部分持分權及成員權。最后,在同一棟建筑上,只能就專有部分設立專有所有權,并因此獲得與之對應的共有部分持分權和成員權。無論是轉讓、處分還是抵押,這三種權利必須視為一體,不可分割,否則在權利歸屬和利益分配上會發生混亂。
共有部分的收益與費用按業主專有部分面積大小分攤。首先,所有權人享有物的孳息,負擔物的費用,此為民法的基本原理。我國《物權法》第80條規定:“建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定。”可見,立法者雖未明言共有權份額的量化方式,但根據所有權人享有物的孳息,負擔物的費用的原理,也可推出共有份額按專有部分面積大小進行量化。
其次,根據我國交易習慣,住宅小區的物業費收取的方式通常如下:給定每平方米的物業費標準,乘以專有部分建筑面積數得出每戶業主每月的物業費。這一物業費收取方式的法律依據,正是《物權法》第80條。物業公司為全體業主服務,產生的總物業費用由全體業主共擔,每戶業主承擔的比例,就按照其對共有部分的持有份額來分攤,而法定的份額分割方式即是按照按業主專有部分面積大小比例算定的。
業主大會中的表決權大小涉及業主專有部分面積大小。我國《物權法》第76條第1款規定了七種需要由業主共同決定的事項,在第2款規定:“ 決定前款第五項和第六項規定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。”可見,法律規定共同管理中的重要事項的表決采用雙軌制,業主所有的專有部分面積占總建筑面積的比例有重要意義,為平衡大小業主之間的利益,保護小業主的權利,防止出現“以大欺小”,同時采取“人頭決”的方式表決。業主得以參與管理共有部分相關事宜的法律基礎,在于業主對于共有部分持有一定份額的共有權。共有份額的大小,決定業主在業主大會中表決權的大小。反之,表決權的分配標準也體現出共有份額的分配標準。
總之,業主的共有權份額分割,應按照業主所有的專有部分建筑面積占總建筑面積的比例算定,只有這樣才能保證分割后的共有份額能夠和《物權法》《物業管理條例》等法律文件的規定保持一致,且和社會上廣泛存在的實踐和交易習慣相接軌。
二、共有份額計算中的技術問題
文中多次提到“專有部分建筑面積占總建筑面積”的比例,這里應如何理解?
《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(法釋【2009】7號)(以下簡稱《解釋》)第8條規定:“物權法第七十六條第二款和第八十條規定的專有部分面積和建筑物總面積,可以按照下列方法認定:(一)專有部分面積,按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行物權登記的,暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算;(二)建筑物總面積,按照前項的統計總和計算。”在較近的司法實踐中,廣東省高級人民法院認為:“在判斷業主大會會議中投贊同票業主的專有部分面積之和是否超過建筑物總面積的半數時,應當以房產證記載的面積作為業主的專有部分面積,證載的分攤面積不能扣除。”
根據《房產測量規范》,業主共有的設施,區分為納入分攤面積和不納入分攤面積兩種:(1)納入分攤的業主共有設施,由開發企業在房地產項目所有權初始登記時一并申請登記,記載于房地產登記簿,項目分割轉移登記時,該設施的建筑面積相應分攤給業主,并分別注明房屋專有部分和分攤的共有部分的建筑面積,由業主領取房地產權證。(2)不納入分攤的業主共有設施,雖在初始登記時一并登記,在登記簿上記載“某建筑區劃內的全體業主共有”,但不頒發房地產權證。因此,總建筑面積應當是所有業主的專有部分面積與建筑區劃內歸全體業主所有的登記產權面積的共有設施之和。在宗地內所有房屋建成前,總建筑面積可按照規劃批準的建筑面積計算。
對于實踐中存在的車庫車位(包含地下空間的車庫車位)的問題,筆者認為,對于符合專有部分條件的車庫、車位,應按照專有部分計算,其面積可以作為共有份額的“分子”,參與建設用地使用權的量化。常見的停車位通常通過在停車場地面劃線標明,《解釋》第2條第1款規定:“建筑區劃內符合下列條件的房屋,以及車位、攤位等特定空間,應當認定為物權第六章所稱的專有部分:(一)具有構造上的獨立性,能夠明確區分;(二)具有利用上的獨立性,可以排他使用;(三)能夠登記成為特定業主所有權的客體。”可見一般的車位,只要四至分明、地面和頂面都可以確定,就成為一個具有構造、利用上具有獨立性的空間,可以被視作專有部分參與建設用地使用權的量化。對于不符合專有部分建筑物條件的車位,應按照共有專用部分計算,不能參與建設用地使用權的量化;如業主及開發商約定符合專有部分條件的車位、車庫屬于全體業主共有,則該部分應被視為小區的公用設施,不能作為共有份額的“分子”參與計算;如集中車庫、車位,約定為開發商所有,并由開發商出租經營,則開發商也作為“專有部分”業主之一,該部分建筑面積既作為“分子”,也作為“分母”。
如果地下空間(包括停車場等)屬于人防工程,則不得參與建設用地使用權的量化。因《物權法》沒有明確人防工程的權利歸屬,故人防設施在法律上不在“建設用地使用權——建筑物區分所有權”的體系之中,不參與建設用地使用權的量化。
綜上所述,業主的建設用地使用權及于整宗建設用地,被量化的客體也應該是整宗土地,不動產登記機構應做好權籍調查成果審核入庫工作,查明宗地總面積和邊界,并予以登記;業主共享的建設用地使用權份額與業主在建筑物區分所有權中的共有權具有一體性,二者在劃分份額時可一并計算。業主享有的建設用地使用權的份額應按照專有部分建筑面積占總建筑面積比例來計算。
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