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繼承登記的風險防控
來源:葫蘆島市不動產登記中心  發布:葫蘆島市不動產登記中心  點擊:2047  發布時間:2017-12-23 14:13:44

繼承登記的風險防控

 

不動產繼承登記,即因繼承、受遺贈取得不動產的登記,按照申請人提供材料不同,分為三種情形:一是繼承人或受遺贈人通過人民法院訴訟程序形成了生效的法律文書,不動產登記機構只需形式審查該法律文書是否已經生效即可;二是遺囑人為處分不動產而設立了公證遺囑或法定繼承人在公證機構辦理了繼承權公證書,申請人提交遺囑公證書、繼承權公證書等經公證的材料,不動產登記機構只需形式審查即可;三是申請人既不提交經公證的材料,又未提交生效的法律文書,直接申請進行不動產登記。

對申請人不提交公證材料或者生效法律文書的不動產繼承(含繼承、受遺贈)登記,由于繼承人(或受遺贈人)范圍難以核定,當前信用體系不健全,由登記申請人單方申請的不動產繼承類登記具有較大的登記風險。而一旦出現登記錯誤,不僅會降低不動產登記的公信力,增加社會的不穩定因素,而且不動產登記機構如未盡合理審慎職責造成錯誤登記的,還需要承擔賠償責任。因此,不動產登記機構應健全不動產登記風險管理制度,盡合理審慎職責,嚴格審查繼承類登記的申請材料,有針對性地進行詢問并做好記錄,主動向利害關系人進行調查,并加大公示力度,催告利害關系人如有異議及時提出。對利害關系人提出異議的,不予登記。

強化業務監管及風險防控

相對于其他類型的不動產登記,繼承類登記的風險較大,登記機構對繼承類登記應負格外注意義務。建議設立單獨業務科室,配備熟悉法律知識及不動產登記業務、尤其是精通繼承法律知識的業務骨干;繼承類登記受理區域,選取相對安靜便于詢問并可進行全程錄像的區間;在設備配備上,二代身份證讀卡器、人臉識別儀、錄像設備等優先用于繼承類登記業務。不動產登記機構應健全不動產登記風險管理制度,成立風險控制及法律事務科室,監督復核復雜登記及風險評估工作。對于繼承類登記,列入重點風險評估范圍,加強監督復核管理。

加強登記材料的受理審核

受理繼承登記前,應由全部法定繼承人或受遺贈人共同到不動產所在地的不動產登記機構進行繼承材料查驗。不動產登記機構應重點查驗當事人的身份是否屬實、當事人與被繼承人或遺贈人的親屬關系是否屬實、被繼承人或遺贈人有無其他繼承人、被繼承人或遺贈人和已經死亡的繼承人或受遺贈人的死亡事實是否屬實、被繼承人或遺贈人生前有無遺囑或者遺贈扶養協議、申請繼承的遺產是否屬于被繼承人或遺贈人個人所有等,并要求申請人簽署繼承(受遺贈)不動產登記具結書。

為加強對登記申請人、放棄繼承的利害關系人等人員的身份審核,應利用二代身份證讀卡器、人臉識別儀等科技設備,防止使用偽造證件或假冒頂替等手段來騙取登記。放棄繼承的,應當在不動產登記機構辦公場所,并由不動產登記機構人員進行見證的情況下,簽署放棄繼承權的聲明,關鍵程序做好錄像記錄,存入登記檔案。

重視詢問及詢問記錄工作

認真詢問并做好詢問記錄、錄像,通過詢問進一步了解有關情況,驗證申請材料的關聯性及合法性。在詢問開始前,應告知被詢問人,詢問記錄是登記材料的重要組成部分,虛假回答將承擔法律責任。詢問過程中,應圍繞繼承法律關系及繼承類登記申請材料有針對性地進行,主要就繼承人或受遺贈人范圍、是否愿意接受或放棄繼承、對不動產繼承協議或遺囑內容及真實性是否有異議、所提交的資料是否真實等內容進行詢問,同步做好記錄,詢問人、被詢問人簽名確認。

對于遺囑繼承的,應詢問是否存在多份遺囑,登記申請材料中的遺囑是否齊全等。對于遺贈或者有遺贈扶養協議的,詢問重點圍繞核實遺囑真實性進行,詢問被遺贈人的身份、與被繼承人的關系,還需詢問法定繼承人等利害關系人的相關信息,以便下一步調查法定繼承人等利害關系人是否有異議等。

對于按法定繼承申請的登記,先詢問登記申請人,被繼承人有無遺囑或者遺贈扶養協議等,如有遺囑,只有在遺囑(遺贈)繼承人放棄繼承后才能按法定繼承辦理。法定繼承登記,詢問應確保法定繼承人范圍是否準確,有無遺漏權利人現象,如詢問被繼承人的婚姻狀況,有無離異、再婚史;按第一順序繼承的,分別詢問被繼承人有無非婚生子女、養子女和有撫養關系的繼子女,有無養父母、有扶養關系的繼父母等;詢問被繼承人的父母及子女、配偶是否健在;對于被繼承人的子女先于被繼承人死亡的,進一步詢問涉及代位繼承的問題,以及有無盡了贍養義務的喪偶兒媳、喪偶女婿等;被繼承人死亡后、繼承類不動產登記前,被繼承人的子女死亡的還需進一步詢問涉及轉繼承的問題;沒有第一順序繼承人的,依法按第二順序繼承人進行詢問調查。

增強主動調查及公示力度

《不動產登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)第19條規定,對可能存在權屬爭議,或者可能涉及他人利害關系的登記申請,不動產登記機構可以向申請人、利害關系人或者有關單位進行調查。不動產登記機構進行實地查看或者調查時,申請人、被調查人應當予以配合。鑒于繼承登記的復雜性,登記機構應根據申請材料及詢問申請人情況,主動向利害關系人開展調查工作,尤其對于遺囑繼承或遺贈的,不動產登記機構對遺囑的真實性不具備鑒定能力,更有必要向被繼承人的各位法定繼承人等利害關系人進行調查,驗證遺囑的真實性、合法性,了解其對該項繼承類登記是否有異議等。對于遺囑繼承或遺贈的,被繼承人的法定繼承人不予配合調查,不動產登記機構可采取發函等方式,要求予以配合,催告利害關系人如有異議及時提出,有關記錄存檔。

根據《不動產登記操作規范》(試行),對擬登記的不動產繼承類登記事項,應在不動產登記機構門戶網站進行公示,公示期不少于15個工作日。筆者認為,不動產登記機構網站的關注群體具有一定的局限性,繼承類、登記公示還有必要以書面形式在不動產所在地小區公示欄及單元出入口顯著位置進行張貼。

利害關系人對繼承類登記申請材料提出異議的,登記機構應做好異議材料的收集審核存檔工作,告知當事人通過訴訟等解決權屬爭議,根據《條例》第22條的規定,不予登記,并書面告知申請人。

 

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