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住宅底商土地使用年限到期怎么辦?
來源:葫蘆島市不動產登記中心  發布:葫蘆島市不動產登記中心  點擊:2174  發布時間:2017-12-23 14:15:21

《物權法》第149條規定,住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期,依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規的規定辦理。

  2016年,國土資源部辦公廳《關于妥善處理少數住宅建設用地使用權到期問題的復函》對住宅用地到期后如何辦理不動產登記明確了具體的辦理方式,而對住宅項目中常見的一層商業部分(住宅底商)如何辦理,仍沒有具體的操作辦法。《城市房地產管理法》第21條、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第41條都規定,土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者需要繼續使用土地的,應當至遲于屆滿前一年申請續期,除根據社會公共利益需要收回該幅土地的,應當予以批準。經批準準予續期的,應當重新簽訂土地使用權出讓合同,依照規定支付土地使用權出讓金。

  考慮到此類土地使用者一般為各種小業主,在國家沒有出臺國有建設用地出讓到期處理具體規定前,宜遵循上述相關法律法規精神,在推進不動產登記中建議采取以下兩種方式處理,保護不動產權利人合法權益。

  方式一:首先,對整幢樓中商業、住宅用地比例,各商鋪所應分攤共有宗地土地面積進行測算劃定(建議按易操作的樓基地分攤法,當然也可以按價值等其他分攤方法);其次,由各業主按照自愿的原則向國土資源管理部門申請土地使用權續期(不受土地使用權屆滿一年前的限制),國土資源部門組織專業評估機構對土地使用權屆滿日的土地使用權價值進行評估、核定,報經縣級以上人民政府批準后簽訂《國有土地使用權出讓合同》,繳納出讓金和有關稅費。最后,不動產登記機構憑《國有土地使用權出讓合同》及有關手續辦理相應的不動產統一登記,出讓年限自到期日開始計算。

  方式二:考慮到業主一次性支付出讓金的壓力,可引入出讓土地使用權的補充方式實行國有土地租賃,即將方式一中繳納法定最高年限的出讓金改為一定年限的租賃模式。這樣,地方政府也能獲得較為穩定的土地收益。至于具體操作方法,可以參照國土資源部《規范國有土地租賃若干意見》進行辦理,不動產登記機構憑國土資源利用部門辦結的《國有土地租賃合同》和交清費用的證明辦理相應的不動產統一登記,土地性質記載為國有土地租賃用權。

談談不動產抵押中幾個有爭議的問題

抵押同時涉及到物權和債權兩大領域,法律關系較為復雜。所以,在不動產登記中,與抵押相關的問題很多。由于各種原因,業內人士對不動產抵押中的一些問題的認識不盡一致,本文就不動產抵押中常見的幾個有爭議的問題談談自己的看法:

  一、擔保的債權能否超出抵押物的價值

  有觀點認為:擔保的債權可以超出抵押物的價值。理由是:

  1、《物權法》第一百七十八條規定:“擔保法與本法的規定不一致的,適用本法”,而《物權法》并未規定擔保的債權不得超出其抵押物的價值;

  2、最高人民法院《關于適用擔保法若干問題的解釋》第五十一條規定了“抵押人所擔保的債權超出其抵押物價值的,超出的部分不具有優先受償的效力”。擔保的債權如果超出了抵押物的價值,只是超出的部分不具有優先受償的效力,而不超出的部分仍然可以優先受償,法院并不因超值抵押來認定抵押無效。據此,推斷出擔保的債權可以超出其抵押物的價值。

  是否允許超值抵押在不動產登記實務中是無法回避的問題,因而,應當依照法律的規定予以明確。《擔保法》第三十五條規定:“抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值”,這是一個法律的強制性規定。而且,《擔保法》是特別法,應當優先適用。《物權法》確實規定了《擔保法》與《物權法》的規定不一致的應適用《物權法》。但是,在是否允許超值抵押這一問題上,《物權法》并未做出和《擔保法》相反或不一致的規定,如果把《物權法》沒有加以規定的內容都理解成和《擔保法》不一致的規定,那《擔保法》豈不就是被廢止了。《中華人民共和國物權法釋義》在解釋抵押必須具備的幾個條件時也指出:“抵押人只有提供有充分價值的抵押物,抵押權人的債權方能得到有效保障”(中國言實出版社20073月出版,第289頁)。因而,無法以《物權法》的規定來證明允許超值抵押。

  最高人民法院《關于適用擔保法若干問題的解釋》是在與抵押有關的民事糾紛發生以后,對案件如何審理的規定。民事糾紛發生后,人民法院對合同無效的認定較為慎重,以盡力減少當事人的經濟損失。這一理念從我國立法對無效合同認定的規定的變化中也可以看出。

  《民法通則》規定:違反法律的民事行為無效(第五十八條第一款第五項);原《經濟合同法》也規定了違反法律和國家政策、計劃的合同無效。(第七條第一款第一項),但是在其后頒布實施的《合同法》中,已改為“違反法律、行政法規的強制性規定”的,合同應確認無效。(第五十二條第一款第五項)。只限定是違反法律、行政法規的強制性規定時,才確認合同無效。《最高人民法院關于合同法司法解釋()》進一步把“強制性規定”的用語明確是指“效力性強制性規定”(第十四條)。把強制性法律規范區分為“管理性規范”和“效力性規范”。只有違反“效力性規范”的合同才確認無效。

  “擔保的債權不得超出其抵押物的價值”,這是一個法律的強制性規定。但是,如果違反了這一規定,損害的只是當事人自己的利益。所以,這是一個“管理性規范”而并非“效力性規范”。并不因此必然導致抵押合同無效。因此法院可以作這樣的判定。

  《不動產登記暫行條例》(征求意見稿)中曾規定登記機構在審查時,要注意“登記申請是否違反法律、行政法規的強制性規定”。《不動產登記暫行條例》正式公布時改成了“登記申請是否違反法律、行政法規規定”(第十八條第一款第三項)。不再限于強制性規定。“擔保的債權不得超出其抵押物的價值”是法律的強制性規定,違反這一規定,登記機構應按《不動產登記暫行條例》第二十二條第一款第一項的規定不予登記。

  二、在委托貸款中,抵押權人是出借人還是受托銀行  

  有一部分人士認為:在委托貸款中,抵押權人應當是受托銀行。《房地產權產籍》也發表過業內同行的文章,主張“認定受托人為委托貸款的債權人”(《房地產權產籍》2015312頁),而債權人即為抵押權人。

  主張抵押權人應當是受托銀行的主要理由是兩項:

  1、中國人民銀行條法司1992年《關于以〈關于委托貸款有關問題的請示〉的復函》[銀條法(199213號文]認為:“委托貸款行為在事實上的確類似于《民法通則》中的代理行為,但兩者并不完全相同”。委托貸款是“以金融機構自己的名義,同委托人指定的借款人訂立借款合同的行為”。而按《銀行管理暫行條例》的規定,中國人民銀行可以研究擬訂全國金融工作的方針、政策,制定金融業務基本規章及各專項施行細則。

  2、在委托貸款中,很多金融機構是以自己的名義與借款人簽訂借款合同。

  按《民法通則》的規定,代理是“以被代理人的名義實施民事法律行為”(第六十三條第二款),最新公布的《民法總則》對此作了相一致的規定(第一百六十二條)。而委托貸款顧名思義是委托他人放款,是代理行為,而代理應當以被代理人名義從事活動。

  制定金融業務基本規章及各專項施行細則固然是金融法規賦予中國人民銀行的權利。但是,基本的民事權利義務關系只能由法律規定。2015年修正的《立法法》第八條在規定“只能制定法律”的事項時,明確把“民事基本制度”列入。因而,不能以銀條法[1992]13號文的上述規定來確定抵押權人是受托銀行。

  在委托貸款中,一些金融機構以自己的名義與借款人簽訂了借款合同,這一做法本身就不合適,即便這樣做了,借款合同的主要內容(借款金額、期限、用途、利率等)都在委托貸款協議書所確定的權限之內,只是以代理權為基礎代理委托人進行民事法律行為,并沒有改變代理的性質。

  所以,在委托貸款中,抵押權人應該是被代理人而非銀行。

  三、最高額抵押合同的債權確定期間是否應當和授信合同的授信期間相一致  

  認為最高額抵押合同的債權確定期間應當和授信合同的授信期間一致的理由是:《房地產登記技術規程》4.3.5 在規定核對申請登記事項應包括的主要內容時,要求“申請材料上的內容應與申請登記事項相符”、“申請材料之間的內容應相互對應”;《不動產登記暫行條例實施細則》在規定登記機構應當查驗的內容時,明確了“登記原因文件與申請登記的內容是否一致”(第十五條)。

  《房地產登記技術規程》和《不動產登記暫行條例實施細則》的上述規定是指申請人所提交的申請材料應當與申請登記的事項相對應或是相關聯,申請材料之間的內容應當沒有互相矛盾或沖突之處。而最高額抵押合同的債權確定期間和授信合同的授信期間不一致時,并不存在這種矛盾或沖突,這可以從分析最高額抵押的特點來得知。

  最高額抵押的兩個特點是:

  1、最高額抵押是限額抵押,最高債權額是確定的,但實際發生額不確定;

  2、最高額抵押是為將來一定期間內發生的債權提供擔保。

  因為最高額抵押擔保的是將來一定期間“將要連續發生的債權”,將要,就是還沒有發生,在申請登記時還沒有發生的債權,申請人無法也毋須提供債權合同。因此,在申請最高額抵押登記時,除了抵押合同外,申請人一般提交的是授信合同或是其他將要連續發生債權的約定。

  抵押權登記中的授信合同是指銀行與貸款人之間就將來一定期限內貸款人可以要求銀行給予一定數額貸款的預約合同,授信合同并不是主債權合同,是用以明確一定期間給予的信貸額度。而債權確定期間實際上是主債權發生的一個期間,所以兩者之間并沒有必然聯系。在設定最高額抵押后,債權是否實際發生,是當事人雙方自己另行約定的事項。在授信期間小于債權確定期間時,并不影響抵押權的設立。而授信期間如果長于債權確定期間,在超出債權確定期間以外發生的債權只是不能列入擔保的范圍而已,同樣和抵押權的設立無關。

  因此,最高額抵押合同的債權確定期間毋須和授信合同的授信期間相一致。

  四、《物權法》規定了抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權,如超過了這一期間,登記機構應否注銷該項登記  

  有人認為:《物權法》已經規定了抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權,否則人民法院不予保護。既然人民法院不予保護,這一抵押權在實體上已不再具有意義,因此,不應再記載于登記簿,為保持登記簿的記載和實際的權利狀態一致,所以,登記機構應當注銷該項登記。

  早在2000年,最高人民法院在《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第十二條就規定了:“擔保權人在訴訟時效結束后的二年內行使擔保物權的,人民法院應當予以支持”。而《物權法》的規定應該說是更為嚴苛:在第二百零二條明確規定了“抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權;未行使的,人民法院不予保護”,與前述司法解釋相比,連二年的寬限期也不復存在。

  但是,物權未經法定原因不會消滅。抵押權作為物權,并不因主債權的時效消滅而消滅。我國立法對抵押權未有除斥期間的規定(德國等國的立法規定:抵押權經過一定的時間,經公示催告程序以后,可宣布為無效)。因而,在被擔保的主債權訴訟時效屆滿后,抵押權雖然得不到人民法院的保護,但并未消滅,既然沒有消滅,仍然是存在的。登記機構并不能依據《物權法》的前述規定來認定抵押權的消滅,因為《物權法》并未認定其消滅。再則,抵押權的注銷登記應當由當事人申請,抵押權人未在主債權訴訟時效期間行使抵押權也不屬于登記機構依職權注銷登記的范圍。

  當登記簿所記載的抵押權因超過主債權的訴訟時效而得不到法院保護時,抵押權仍然存在。因而,未經抵押權人同意,仍然不能轉讓抵押物,這就變成了法院不保護而登記機構仍在給予保護。出現這一狀況的原因是《物權法》對抵押權的這一規定是“實體上不消滅,程序上不保護”,這也可以說是《物權法》立法的一個瑕疵。

土地二級市場交易中的登記審查要點

土地二級市場交易,不僅涵蓋國有建設用地使用權的轉讓、出租和抵押,也涵蓋集體建設用地的轉讓、出租和抵押;不僅包括土地交易,而且包括土地連同地上建筑物、其他附著物一并交易的情況。不動產統一登記制度的實施,也給土地二級市場交易帶來了新的研究課題。

  筆者試結合《關于完善建設用地轉讓、出租、抵押二級市場的試點方案》(以下簡稱《試點方案》)有關要求,簡單論述幾個亟待明確的問題及登記的審查要點。

  國有劃撥用地上的不動產轉讓如何審查?

  劃撥土地上房地產的轉讓主要包括兩種方式,即在報批后,由政府決定:一是辦理出讓手續,變劃撥土地為出讓土地,由受讓方繳納出讓金;二是不改變土地劃撥性質,對轉讓方征收土地收益。

  政府依據什么標準決定?一是《劃撥用地目錄》,二是《城市房地產轉讓管理規定》規定了7種可以不辦理出讓手續的情況。

  由此可知,對于國有劃撥用地上不動產轉讓的審查,要經有權部門審批,不宜“以登代審”。但由于涉及面廣量大,個案審批容易降低效率,可以采用政府文件形式“集中審批”,如明確何種情況屬于登記機構可以直接辦理登記,不再需要個案審批。

  而對不屬于《劃撥用地目錄》及《城市房地產轉讓管理規定》規定的情形,審批部門應當做出辦理出讓的決定,繳納出讓金后辦理轉移登記。

  此外,還需嚴格區分不同性質的房屋。按照國務院住房制度改革有關規定出售“房改房”可以不辦理出讓而轉讓,因為這是在住房商品化之前,由于歷史原因形成的“福利房”,應予歷史地看待。但在住房商品化實施一階段后,因社會保障需要而建造的經濟適用房、公租房、廉租房等政策性住房,以及因城市化進程需要而建造的農民安置房,雖然其中的一部分是劃撥土地上的住宅,但筆者建議根據各地住房保障政策及征收安置的相關規定,決定是否辦理出讓。不宜簡單套用前述規定,不補辦出讓而直接辦理轉移登記。

  以出讓方式取得的土地使用權轉讓時如何審查?

  土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為,包括出售、交換和贈與。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓條例》(以下簡稱《出讓和轉讓條例》)以及《城市房地產管理法》規定了相應的轉讓條件,可簡單歸納為:按出讓合同規定的期限、條件進行投資開發和利用;轉讓價格不得低于市場價格;支付全部土地使用權出讓金;滿足投資強度要求(屬于房屋建設工程的,完成開發投資總額的25%以上,屬于成片開發土地的,形成工業用地或者其他建設用地條件)。

  在實踐操作中,未達到在合同中約定的以及法律規定的轉讓條件,登記機構是否可給其辦理轉移登記,目前看法還不統一。一些地方采用登記機構只管登記,后續監管由執法部門負責的方式;一些設立了土地交易機構的地方,則先由交易部門進行審查,再進行轉移登記;還有一些地方則是由登記機構直接負責交易和登記的審查。模式沒有好壞,關鍵是部門間的配合默契度可從行政成本、收件材料、審查條件等方面進行綜合比較。

  土地分割轉讓如何審查?

  首先進行一個概念辨析,土地是實物,有邊界,可以分割;而權利則是虛擬的概念,一般以共同共有或按份共有的形式由權利人共同享有,因此土地使用權不能分割。

  那么,作為登記部門,當事人申請土地分割轉讓,應如何審查呢?這里其實可以分成兩步看待,第一,土地能否分割?第二,分割后的土地使用權是否符合轉讓條件?

  根據《出讓和轉讓條例》及國土資源部《關于規范土地登記的意見》的規定,土地的分割轉讓,應經國土資源主管部門會同有關部門同意。因此,取得土地分割轉讓同意書或批準書是首要條件。然后就回到之前論述的第二個問題,對于符合相關轉讓條件的,可予以辦理轉移登記。

  國土資源部《試點方案》中也要求各地完善土地分割轉讓政策,包括探索土地分割轉讓措施,明確分割條件,規范分割流程,促進存量土地盤活利用。最近,上海市修訂了《關于本市盤活存量工業用地的實施辦法》(以下簡稱《實施辦法》),明確了節余土地分割轉讓操作辦法,可參考借鑒。

  根據上海的《實施辦法》,在轉讓對象上,對于滿足獨立開發條件且規劃土地用途未改變的節余土地,可分割轉讓給園區開發平臺或經認定的戰略性新興產業項目和高新技術產業化項目。要求轉讓價格不得高于上一年度該區域內工業用地產業項目類的平均價格。

  在轉讓流程上,首先,由原土地權利人向區縣規土部門提出節余土地分割轉讓申請。經審核通過后,由規土部門劃定分割轉讓用地范圍,明確用地面積、容積率、建筑限高等規劃建設條件;再由原土地權利人向上海市土地交易市場提出申請,以“帶產業項目”方式進行轉讓;最后,受讓人與原土地權利人簽訂轉讓合同,完成轉讓交易。

  在后續監管上,對于分割后的節余土地,應由區縣規土部門會同相關管理部門,核提產業準入、土地利用績效等管理要求,形成土地全生命周期管理監管協議文本。節余土地分割轉讓后,受讓人要與區縣規土局簽訂監管協議,接受土地全生命周期管理。此外,受讓人憑土地轉讓合同和監管協議等,可到區縣不動產登記機構辦理登記。

  以租賃方式取得的土地使用權與土地使用權轉租如何登記?

  《物權法》規定設立建設用地使用權,可以采取出讓或者劃撥等方式。國土資源部通過一系列規范性文件、部門規章,《規范國有土地租賃若干意見》《土地登記規則》《土地登記辦法》以及《不動產登記暫行條例實施細則》(以下簡稱《細則》),逐步明確了除出讓和劃撥外,國有租賃、作價出資(入股)、授權經營也是國有建設用地使用權的取得方式。因此,以租賃方式取得的國有土地使用權也屬于用益物權,可予以物權登記。

  根據《細則》,持國有建設用地使用權租賃合同及相關材料就可以申請國有建設用地使用權的首次登記。

  對于土地使用權轉租,根據《出讓和轉讓條例》及原《土地登記規則》的有關規定,登記機構過去曾為通過二級市場租賃獲得的土地使用權辦理過他項權登記。但《土地登記辦法》和《細則》中已不再有類似規定。

  可見,在過去一段時間內,我們是對土地使用權轉租進行一種物權化登記的。但將其界定為他項權利登記,在法律性質上有所不妥,因為出租人與承租人之間形成的是債權債務關系,其行為后果并不發生物權變動或設定。

  不動產統一登記后,建議采納房屋租賃備案管理的理念,明確將土地二級市場的轉租備案作為一種行政管理的手段,以便于國家監督控制土地使用權租賃市場。

個人獨資企業變更投資人申請不動產登記的,應該如何辦理?

個人獨資企業變更投資人申請不動產登記的,應該如何辦理?

    在日常業務中,經常會有咨詢說個人獨資企業的投資人變化了,要不要重新辦理不動產登記,是不是和個體工商戶一樣,應該屬于轉移登記?其實這是完全混淆了兩個主體之間的定位。

第一,民事主體類型不同。

在剛剛頒布的《民法總則》中,明確的對民事主體進行了分類,個體工商戶是歸類于自然人,其字號類似于人們日常所述昵稱,外號,或者古人的別號一樣,因此如果不同的自然人使用這個字號,其在工商登記的時候也是需注銷原登記,重新注冊。和自然人同名的道理是一樣的.

但是個人獨資企業則不同,其在《民法總則》中是歸類于非法人組織中,是不具有法人資格,但是能夠依法以自己的名義從事民事活動的組織。《個人獨資企業法》第2條也明確規定:“是指依照本法在中國境內設立,由一個自然人投資,財產為投資人個人所有,投資人以其個人財產對企業債務承擔無限責任的經營實體。”因此其為一個合法的經營實體,而不能等同于自然人。

第二,工商登記規則不同。

在工商登記規則上,個人獨資企業也完全不同。《個人獨資企業法》第15條規:“個人獨資企業存續期間登記事項發生變更的,應當在作出變更決定之日起的十五日內依法向登記機關申請辦理變更登記。”國家工商總局頒布的《個人獨資企業登記管理辦法》第13條第2款規定“個人獨資企業變更投資人姓名和居所、出資額和出資方式,應當在變更事由發生之日起15日內向原登記機關申請變更登記。”而《個人工商戶條例》第10條第2款規定:“個體工商戶變更經營者的,應當在辦理注銷登記后,由新的經營者重新申請辦理注冊登記。家庭經營的個體工商戶在家庭成員間變更經營者的,依照前款規定辦理變更手續。”可看出兩者之間登記規則的完全不同。

   并且在《個人獨資企業法》第17條也規定:“個人獨資企業因轉讓或者繼承致使投資人變化的,個人獨資企業可向原登記機關提交轉讓協議書或者法定繼承文件,申請變更登記。”

   個人獨資企業投資人變化的時候,如其非重新注冊設立而使用同一企業名稱的,應無需辦理不動產登記業務來變更投資人,可以直接辦理其他登記業務。

 

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