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建設用地使用權未到期能否提前辦理續期?
來源:葫蘆島市不動產登記中心  發布:葫蘆島市不動產登記中心  點擊:1830  發布時間:2017-12-23 14:17:24

問題1998年某開發商以出讓方式取得一宗國有土地使用權,土地用途為住宅和配套商業,土地使用年限為住宅70年、商業40年,住宅終止日期為206845日;2013年,該開發商以出讓方式取得上述宗地相鄰一宗國有土地使用權,土地用途為零售商業、住宅用地,土地使用年限為商業40年、住宅70年,住宅用地終止日期為2083916日。在開發中,市規劃部門對兩塊宗地合并一起審批總平面布置,開發商據此對兩地塊進行綜合開發建設,現已建成,部分建筑跨在兩個地塊的相鄰紅線上。   

  隨后,該房產公開銷售,部分已發放房產證,現開發商申請辦理土地使用證。因其未按兩塊地出讓時的用途和規劃指標建設、且部分建筑跨在兩個地塊的相鄰紅線上,登記機關無法辦理。開發商提出將1998年取得的宗地使用年限延長至2013年取得土地的使用年限,即2083916日,并將兩宗地合并頒發土地證。

  請問:1.能否將1998年取得的宗地使用年限延長至相鄰地塊土地使用權的使用年限?2.若兩宗地年限一致時,能否將兩宗地合并為一宗地,重新頒發土地使用權證?

  解答  

  一、開發商申請續期不違反現行法律規定

  本案中開發商申請續期不違反《物權法》、《城市房地產管理法》、《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》等法律法規的相關規定。《物權法》第一百四十九條和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十一條都規定建設用地使用權期滿,可以續期。《城市房地產管理法》第二十二條規定“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿,土地使用者需要繼續使用土地的,應當至遲于屆滿前一年申請續期,除根據社會公共利益需要收回該幅土地的,應當予以批準。經批準準予續期的,應當重新簽訂土地使用權出讓合同,依照規定支付土地使用權出讓金。”就理論上而言,在不違反公共利益的前提下,開發商在取得土地使用權至土地使用權限屆滿前一年的期間內可以申請續期,但需注意申請續期的年限不得超過建設用地使用權出讓最高年限。

  二、提前續期在實踐操作中面臨諸多問題

  我國土地管理在實踐中尚未出現住宅用地續期的個案,國家相關法規和政策也未明確對此做出規定,在實際操作中如果允許提前續期可能會面臨以下幾個問題:第一,可能不符合將來的土地規劃。提前申請續期時難以預測將來的土地規劃與土地管理政策,可能導致土地出讓合同與規劃方案無法銜接。第二,從合同約定的角度看,土地出讓合同尚未履行完畢,一般來說不能提前續約。第三,土地出讓金價格難以確定,土地出讓金是一個可變量而非固定值,土地用途、土地供需情況、國家政策和規劃、經濟發展等因素都影響著土地出讓金的標準,提前續期時無法預測幾十年后的土地出讓價格,也就無法按規定繳納土地出讓金。

  鑒于目前我國土地使用權提前續期的政策空白和實踐困境,尚不具備辦理提前續期的條件,實踐中一般不予以辦理。但由于本案中開發商已經按照市規劃部門審批通過的總平面布置進行開發建設,并發放房產證的特殊情況,在已購房業主同意的前提下,可嘗試允許其提前續期以盤活土地利用,有效開發。

  關于土地能否并宗的問題,《國土資源部關于規范土地登記的意見》(國土資發〔2012134號)規定“宗地一經確定,不得隨意調整。宗地確需分割、合并或調整邊界的,應經國土資源主管部門會同有關部門同意。”因此,在滿足符合土地規劃、權利人同意的前提條件下,可以允許土地并宗開發并辦理變更登記手續,在實踐中,廣東在三舊改造中也有并宗的規定。 

 

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